1. Publicação, entrada em vigor, objecto e âmbito de aplicação

I. Foi publicada a lei 45/2020, de 20-8 e entrou em vigor em 21-8-2020.

II. Esta lei vem alterar a Lei 4-C/2020, de 6-4, e aditar-lhe algumas normas.

A Lei 4-C/2020, já antes alterada, estabelece um regime excepcional para as situações de mora no pagamento da renda devida nos termos de contratos de arrendamento urbano habitacional e não habitacional, atendendo à situação epidemiológica provocada pela doença COVID-19. Esta lei é ainda

aplicável, com as necessárias adaptações, a outras formas contratuais de exploração de imóveis (como a cessão da exploração de estabelecimentos e, em nossa opinião, os contratos de cedência de espaço em centros comerciais).

III. Todo este regime aplica-se:

a) aos estabelecimentos abertos ao público destinados a actividades de comércio a retalho e de prestação de serviços encerrados ou que tenham as respectivas actividades suspensas ao abrigo do regime de estado de emergência (Decreto n.º 2-A/2020, de 20-3, ou por determinação legislativa ou

administrativa (Decreto-Lei n.° 10-A/2020, de 13-3), ou ao abrigo da Lei de Bases da Proteção Civil, da Lei de Bases da Saúde, ou de outras disposições destinadas à execução do estado de emergência, bem como, após a sua cessação, ao abrigo de disposição legal ou medida administrativa aprovada no âmbito da pandemia da doença COVID-19 que determine o encerramento de instalações ou suspensão de actividades, incluindo nos casos em que estes mantenham a prestação de actividades de comércio electrónico, ou de prestação de serviços à distância ou através de plataforma electrónica;

b) aos estabelecimentos de restauração e similares, encerrados nos termos das regras referidas em a), incluindo nos casos em que estes mantenham actividade para efeitos exclusivos de confecção destinada a consumo fora do estabelecimento ou entrega no domicílio, ou em qualquer outra disposição que o permita.

2. Medidas aplicadas - diferimento das rendas

I. O arrendatário não habitacional que se encontre numa das situações descritas em 1-III pode diferir o pagamento das rendas vencidas:

a) nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente;

b) nos meses em que, ao abrigo de disposição legal ou medida administrativa aprovada no âmbito da pandemia da doença COVID-19, seja determinado o encerramento das suas instalações ou suspensão da respectiva actividade;

c) nos três meses subsequentes àquele em que ocorra o levantamento da imposição do encerramento das suas instalações ou da suspensão da respectiva actividade.

II. Nos casos referidos em 2-I:

a) o diferimento não pode, em qualquer caso, aplicar-se a rendas que se vençam após 31 de Dezembro de 2020;

b) o período de regularização da dívida tem início a 1 de Janeiro de 2021 e prolonga-se até 31 de Dezembro de 2022; o montante total em dívida exclui as rendas vencidas e já pagas, as quais se consideram, para todos os efeitos, liquidadas.

c) o pagamento é efectuado em 24 prestações sucessivas, de valor correspondente ao resultante do rateio do montante total em dívida por 24, liquidadas juntamente com a renda do mês em causa ou até ao oitavo dia do calendário de cada mês, no caso de renda não mensal.

III. O arrendatário pode, a qualquer altura, proceder ao pagamento total ou parcial das prestações em dívida.

IV. Os senhorios cujos arrendatários deixem de pagar as rendas podem solicitar a concessão de uma linha de crédito com custos reduzidos, a regulamentar, para suportar a diferença entre o valor da renda mensal devida e o valor resultante da aplicação ao rendimento mensal ou à facturação mensal do senhorio, de uma taxa de esforço máxima de 35%, cuja demonstração é efectuada nos termos de portaria a aprovar pelo Ministro da Economia.

3. Dever de comunicação e proposta de acordo

I. O arrendatário que pretenda beneficiar do regime descrito em 2 deve comunicar a sua intenção ao senhorio, por escrito e até cinco dias antes do vencimento da primeira renda em que pretenda beneficiar deste regime, mediante carta registada com aviso de recepção, enviada para a respectiva

morada constante do contrato de arrendamento ou da sua comunicação imediatamente anterior. O prazo é de 20 dias para as rendas que se vençam durante o mês de Julho de 2020. Em alternativa à comunicação, o arrendatário pode endereçar ao senhorio, mediante carta registada com aviso de recepção, enviada para a respectiva morada constante do contrato de arrendamento ou da sua comunicação imediatamente anterior, uma proposta de acordo de pagamento das rendas vencidas e vincendas, diferente da solução prevista em 2.

II. As comunicações referidas devem conter, para além dos elementos ali indicados, sob pena de ineficácia:

a) o prazo de resposta de 10 dias, considerando-se como falta de resposta o incumprimento deste prazo;

b) o conteúdo que pode apresentar a resposta;

c) as consequências da falta de resposta.

III. A aceitação do acordo ou a respectiva recusa devem ser transmitidas pelo senhorio, por escrito, através de carta registada com aviso de recepção para a morada do locado, no prazo de 10 dias após a recepção da proposta do arrendatário.

O senhorio pode, no prazo referido em II-a), formular uma contraproposta ao arrendatário, à qual este deve responder no prazo de 10 dias, determinando a rejeição da mesma pelo arrendatário ou a ausência de resposta deste dentro do prazo a aplicabilidade do regime referido em 2.

IV. Em caso de ausência de resposta do senhorio ou de resposta transmitida depois do prazo referido em III, presume-se que o senhorio manifesta o seu acordo à proposta do arrendatário.

V. O regime acima referido é aplicável às rendas que se vençam a partir de 1 de Julho de 2020 até ao dia 31 de Dezembro de 2020.

4. Estabelecimentos em centros comerciais

I. Nos termos da Lei n.º 2/2020, de 31-3 (novo art. 168º-A), nos casos em que sejam aplicáveis formas específicas de contratos de exploração de imóveis para comércio e serviços em centros comerciais, não são devidos quaisquer valores a título de rendas mínimas até 31 de Dezembro de 2020, sendo apenas devido aos proprietários dos centros comerciais o pagamento da componente variável da renda, calculada sobre as vendas realizadas pelo lojista, mantendo-se ainda a responsabilidade, da parte dos lojistas, pelo pagamento de todas as despesas contratualmente acordadas, designadamente as referentes a despesas e encargos comuns.

II. De acordo com esta nova Lei 45/2020, as regras acima descritas não se aplicam aos estabelecimentos inseridos em conjuntos comerciais que já beneficiem do descrito em I.

5. Garantias bancárias

No decurso da situação excepcional de prevenção, contenção, mitigação e tratamento da infecção epidemiológica por SARS-CoV-2 e da doença COVID-19, o senhorio não pode executar garantias bancárias pelo incumprimento no pagamento de rendas não habitacionais.

6. Regimes mais favoráveis

I. O regime acima referido não prejudica a existência de regimes mais favoráveis ao arrendatário, decorrentes da lei ou de acordo, celebrado ou a celebrar entre as partes, nomeadamente acordos de perdão de dívida ou acordos de diferimento no pagamento de rendas mais benéficos para o

arrendatário.

II. Nos casos de arrendamento não habitacional, existindo acordo previamente celebrado que estabeleça condições menos favoráveis para o arrendatário, o mesmo fica sem efeito mediante comunicação a enviar pelo arrendatário, no prazo de 30 dias após 21-8-2020, para a morada do

senhorio constante do contrato de arrendamento ou da sua comunicação imediatamente anterior, através da qual o arrendatário manifesta a intenção de aplicar o presente regime. As quantias que já tenham sido pagas a título de renda não são devolvidas ao arrendatário, relevando antes para efeitos de cálculo do montante total em dívida.

III. São nulas as cláusulas de renúncia a direitos atribuídos por esta Lei 45/2020, ou de recurso a meios judiciais e de aceitação de aumentos de renda ou do período do contrato dispostas nos contratos referidos em II.